Una solución para la renta en Miami: los microapartamentos
El mercado de alquiler de apartamentos en Miami está al borde de hacerse más pequeño… literalmente.
Las microunidades –apartamentos compactos y asequibles con miras a los profesionales jóvenes y solteros que quieren vivir en barrios populares sin pagar alquileres exorbitantes– están floreciendo en Wynwood, el downtown de Miami y otras áreas deseables donde los precios hacen imposible la compra a los más jóvenes.
Para julio está fijado el comienzo de la construcción de Wynwood 25, un proyecto de uso mixto por un valor de $100 millones de The Related Group, de Miami, y East End Capital, con sede en Nueva York. La urbanización de 400,000 pies cuadrados ocupará 2.3 acres e incluirá 289 apartamentos de alquiler, de tamaños que van de 400 a 1,200 pies cuadrados.
En comparación, un garaje promedio para dos autos es de entre 480 y 625 pies cuadrados.
Más del 80 por ciento de los apartamentos en Wynwood 25 serán estudios y apartamentos de un dormitorio, y sus precios empezarán a partir de $1,400 al mes. Un número limitado de unidades de tres dormitorios se alquilarán por $3,200 al mes.
“Nuestro plan para el edificio fue pensar sobre el tipo de persona que se sentiría atraída por Wynwood y querría vivir allí”, dijo Jonathon Yormak, fundador y director de operaciones de East End Capital. “Esto no es lo mismo que Brickell o Miami Beach”.
Yormak dijo que tiene la esperanza de que los microapartamentos atraerán a lo que llama “la clase creadora… no sólo los de la generación del milenio, sino simplemente personas con una mentalidad creativa que aprecien las artes, el entretenimiento y el sentido de lo real que es tan atractivo en Wynwood”.
Boom de los apartamentos en Wynwood
Wynwood 25 es uno de tres grandes proyectos residenciales que The Related Group está construyendo en ese barrio. Otro edificio de apartamentos de alquiler, Wynwood 26, es un proyecto conjunto con Block Capital Group que ofrecerá 176 microunidades. El comienzo de la construcción está fijado para más adelante este año.
El tercer edificio de Related, Wynwood 29, en asociación con el urbanizador Tony Cho, ofrecerá microcondominios que irán de los 416 a los 900 pies cuadrados y cuyos precios variarán de $200,000 a $500,000.
“Si vas a Wynwood, las calles siempre están llenas, lo mismo de día que de noche”, dijo Jon Paul Pérez, vicepresidente de The Related Group. “Creemos que el primer urbanizador que llegue allí al mercado residencial será el que tenga más éxito”.
Wynwood 25 será el primer edificio residencial en construirse de acuerdo con las regulaciones establecidas por el plan de Revitalización de Vecindario del Distrito (Neighborhood Revitalization District, NRD), un esfuerzo conjunto concebido en el 2015 entre el Departamento de Planificación y Zonificación de la Ciudad de Miami y el Distrito de Mejoras de Negocios de Wynwood (Business Improvement District, BID). El plan se propone guiar la transición de Wynwood de un distrito industrial a un barrio individual que se sostiene a sí mismo.
"LOS MICROAPARTAMENTOS ATRAERÁN A LA CLASE CREADORA… PERSONAS CON UNA MENTALIDAD CREATIVA QUE APRECIEN LAS ARTES, EL ENTRETENIMIENTO Y EL SENTIDO DE LO REAL QUE ES TAN ATRACTIVO EN WYNWOOD"
Jonathon Yormak, fundador y director de operaciones de East End Capital.
“El NRD está decidido a convertir a Wynwood en un barrio de uso mixto y vibrante con lugares donde trabajar y donde vivir, además de los negocios y restaurantes existentes”, dijo Steven J. Wernick, abogado de Akerman LLP., quien sirve de asesor legal de uso de terrenos a East End y que asistió en el proyecto conjunto con Related. “Con el tiempo, veremos mudarse a Wynwood a un grupo diverso de personas, quienes querrán estar cerca de su trabajo, de las artes, la cultura y los restaurantes. Este edificio es un catalizador económico para más urbanización en el corazón de Wynwood, y añade un número significativo de unidades a las reservas de vivienda del barrio”.
Las microunidades también se están propagando a otros vecindarios. Para el otoño del 2018 está fijada la terminación de Vice, un edificio de apartamentos de alquiler de 464 unidades en el 230 NE 4 St., en el downtown de Miami. El edificio es parte de un lanzamiento a nivel nacional de la urbanizadora Property Markets Group de un proyecto de un total de 5,000 apartamentos, llamado PMGx, con objeto de atraer a la generación del milenio y a jóvenes profesionales en ciudades tales como Miami, Denver y Chicago. (Se planea un edificio en Fort Lauderdale para el 2020.)
Los apartamentos de Vice incluyen desde estudios de 450 pies cuadrados por $1,600 al mes hasta apartamentos de tres dormitorios y 1,400 pies cuadrados por $4,200. El edificio ofrecerá comodidades especiales en los espacios comunes, un gimnasio enorme y detalles de alta tecnología como cerraduras y termostatos “inteligentes”. Algunas de las unidades tendrán incorporados televisores de pantalla plana y libreros, de modo que los inquilinos sólo tendrán que traer un sofá, una cama y una mesa de comer.
“Lo típico, cuando se progresa en la vida y se crece profesionalmente, es que uno puede permitirse mejores lugares donde vivir”, dijo Ryan Shear, directivo de la sucursal de PMG en Miami. “El edificio está dirigido hacia el sector demográfico más joven, porque ese es el nivel de precios que estamos buscando. Pero el término ‘microunidad’ se abusa a menudo. 520 pies cuadrados no se considera un microapartamento en Nueva York, pero sí en Miami. Nosotros los vemos simplemente como apartamentos más pequeños”.
Las microunidades ya han estado apareciendo en todo Miami como parte de proyectos residenciales mayores. The Flats Luxury Apartments en CityPlace Doral, por ejemplo, incluye un estudio de 518 pies cuadrados por $1,645.
Un reducido mercado de alquiler
A pesar de las nuevas construcciones en el sur de la Florida, la demanda continúa creciendo por encima de la oferta en el mercado de los apartamentos de alquiler. Un estudio del primer trimestre del 2017 hecho por Cushman & Wakefield alega que se construyeron 30,093 nuevos apartamentos en los últimos cinco años, mientras que la población de la región aumento en 333,000, lo cual significa un solo apartamento por cada 11 nuevos residentes.
Aunque cuesta menos construir apartamentos más pequeños, eso no siempre quiere decir que el precio por pie cuadrado sea menor. Los costos de las habitaciones más caras en cualquier apartamento –el baño y la cocina, los cuales necesitan tuberías, azulejos, gabinetes y conexiones eléctricas– sigue siendo el mismo, sin que importe el tamaño de la unidad en general.
De acuerdo con Trulia, el precio mediano de alquiler de los apartamentos de un dormitorio en Miami en mayo era de $1,500, aproximadamente el mismo de las nuevas microunidades.
Pero la tendencia hacia apartamentos más pequeños continúa propagándose. Tom C. Murphy, copresidente de Coastal Construction Group of South Florida, afirma que el tamaño promedio de las unidades en los proyectos de residencias multifamiliares (los edificios de apartamentos) ha disminuido en alrededor de un 10 por ciento durante los últimos cinco años, de 950 pies cuadrados a 900 pies cuadrados.
“Estamos viendo además una tendencia de diseño en la que las unidades se hacen aún más pequeñas”, dijo Murphy. “Los urbanizadores ahora quieren meter dos dormitorios en un espacio de 600 a 800 pies cuadrados. Esto está pasando en todo el país”.
Lo que tiene Wynwood 25 de único es que el edificio está a la cabeza de un intento de traer residentes a tiempo completo al vecindario.
“Para los estándares de Miami, estos espacios son más pequeños de lo que uno pudiera encontrar en las áreas suburbanas, que tienden a ofrecer productos de varios dormitorios, para familias grandes”, dijo Albert García, vicepresidente de Wynwood BID y director de operaciones de Wynwood Ventures. “Estos están diseñados para adultos jóvenes que ven a Wynwood como la comodidad de vivir en esta área. Puede que su espacio para vivir sea pequeño, pero está a pocos pasos de cafés, galerías, tiendas, museos y lugares de entretenimiento”.
De acuerdo con un estudio hecho por el Centro Conjunto de Harvard para Estudios de la Vivienda, el 61.6 por ciento de las personas que alquilaban sus viviendas en el área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach estaban abrumados por su costo (gastan 30 por ciento de sus ingresos en la vivienda), y 35.2 por ciento de los inquilinos estaban gravemente abrumados por los costos (gastaban más de la mitad de sus ingresos en la vivienda). El sur de la Florida quedó en el séptimo lugar de 381 mercados estadounidenses en el estudio.
El vecindario como comodidad
La tendencia de las microunidades empezó en grandes áreas metropolitanas tales como Nueva York y San Francisco hace cuatro años, cuando la escasez de viviendas asequibles llevó a los urbanizadores a probar apartamentos de alquiler más pequeños y de precios más razonables.
El analista inmobiliario Jonathan Miller dijo que el concepto de las microunidades no ha florecido en Nueva York, debido a que los alquileres no son mucho más baratos por pie cuadrado que en los edificios ya existentes.
Pero en un vecindario como Wynwood, donde la parte residencial es todavía una nueva forma de construcción y el blanco es un público más joven, la idea podría vender.
“Es muy prometedor en lo que se refiere a traer más asequibilidad a un mercado nuevo”, dijo Miller. “La premisa es que en mercados urbanos con muchos servicios y restaurantes no se pasa tanto tiempo en casa, de modo que los espacios habitables más pequeños pueden ser óptimos. Está por verse si Wynwood aceptará esto, pero conceptualmente tiene mucho sentido”.
